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Student Housing, Mikro- und Serviced Apartments: Ausnahmen von der Mietpreisbremse?

Das Interesse von Investoren an neuen und alten Formen des urbanen Wohnens ist grundsätzlich ungebrochen. Das geänderte Marktumfeld mit gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten und stetig strengeren Klimaschutz-Vorgaben bremsen Investitionen jedoch aus. Auch die Mietpreisbremse trägt nach wie vor dazu bei, dass der deutsche Wohnungsmarkt angespannt ist. Investoren sind daher auf der Suche nach urbanen Wohnformen, die nicht an die Mietpreisbremse gebunden sind. Bieten Student Housing, Serviced oder Mikro-Apartments hier einen Ausweg?

1. Die Mietpreisbremse

Nach der sogenannten Mietpreisbremse darf in durch Rechtsverordnung festzulegenden Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Miete nicht über 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (sog. „100 + 10 Regel“ – § 556 d BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dabei dem jeweiligen (qualifizierten) Mietspiegel zu entnehmen oder – wenn es einen solchen nicht gibt – in einem aufwendigen mehrstufigen Vergleichsverfahren zu ermitteln.

2. Neubauten / Umfassende Sanierungen

Neubauten, d.h. Wohnungen die erstmalig nach dem 1. Oktober 2014 genutzt oder vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Gleiches gilt für die erste Vermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung, wobei auch hier als Stichtag für die erste Vermietung der 1. Oktober 2014 gilt. Der Wohnungsbau in Deutschland befindet sich derzeit aber auf einem Tiefpunkt. Es ist nicht damit zu rechnen, dass Investoren in der nahen Zukunft eine Vielzahl von Investitionsmöglichkeiten zur Verfügung steht.

3. Student Housing

Für ‚Studentenwohnheime‘ gilt die Mietpreisbremse gemäß § 549 Abs. 3 BGB nicht. Was aber zeichnet Studentenwohnheime i.S.d. BGB aus und fallen moderne ‚Student Housing‘-Konzepte noch hierunter? Moderne Student Housing-Konzepte zeichnen sich im Vergleich zu hergebrachten Studentenwohnheimen insbesondere durch eine hochwertige Einrichtung und Ausstattung sowie ein wertiges Designkonzept, aber auch durch empfindlich höhere Preise aus.

Eine gesetzliche Definition des Studentenwohnheims existiert nicht. Grundvoraussetzung für die Einordnung als Studentenwohnheim im Sinne von § 549 Abs. 3 BGB dürfte jedenfalls die (weit) überwiegende Belegung mit Studenten sein. Der BGH hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 2012 (BGH NJW 2012, 2881, 2882) festgestellt, dass maßgebliches Kriterium für die Einordung als Studentenwohnheim die Einrichtung eines Belegungskonzepts ist, das insbesondere auch durch eine zeitliche Begrenzung der Mietverhältnisse möglichst vielen Studierenden das Wohnen im Studentenwohnheim ermöglicht und alle Bewerber gleich behandelt (abstrakt-generelles Rotationsprinzip). In der genannten Entscheidung hat der BGH – und das ist aus Investorensicht vor allem interessant – ebenfalls zu erkennen gegeben, dass die Gewinnerzielungsabsicht des Betreibers (jedenfalls in einem gewissen Maß) der Einordnung als Studentenwohnheim nicht per se entgegensteht.[1]

Gemessen an den skizzierten Voraussetzungen der höchstrichterlichen Rechtsprechung sprechen gute Gründe dafür, dass moderne Student Housing-Konzepte durchaus als Studentenwohnheim zu qualifizieren und von der Mietpreisbremse ausgenommen sein können, wenn sie das abstrakt-generelle Rotationsprinzip ausreichend berücksichtigen.

4. Mikro-Apartments

Sogenannte Mikro-Apartments sind hingegen grundsätzlich an die Vorgaben der Mietpreisbremse gebunden, soweit diese nicht zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne von § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vermietet werden (dazu sogleich). Allein der Umstand, dass Mikro-Apartments möbliert vermietet werden, begründet für sich genommen– entgegen noch immer landläufiger Meinung – keine Ausnahme von der Mietpreisbremse. Diese gilt nämlich grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen.

Dennoch wird die Mietobergrenze bei der Vermietung von möblierten Mikro-Apartments mit dem Möblierungszuschlag de facto ausgehebelt. Vermieter verlangen für die Möblierung regelmäßig einen Zuschlag, der jedenfalls bis dato noch nicht separat ausgewiesen werden muss. In der Folge ist keine Grundmiete ersichtlich, die am Mietspiegel gemessen werden könnte. Diese Praxis wird von der Politik nicht gerade wohlwollend beobachtet. Allerdings wurde eine Gesetzesinitiative des Bundeslandes Hamburg, wonach der Möblierungszuschlag separat auszuweisen und auf 1% des Zeitwerts des Mobiliars begrenzt werden sollte, kürzlich wieder zurückgenommen. Es bleibt abzuwarten, ob der Gesetzgeber in Zukunft diesen Teilmarkt regulieren wird.

5. Serviced Apartments

Unter Serviced Apartments versteht man in der Regel voll möblierte Apartments, die für verschiedene Zeiträume buchbar und voll ausgestattet sind (z.B. mit Besteck und Geschirr, Kaffeemaschine, etc.). Oft können weitere Dienstleistungen (z.B. Wäscheservice) hinzugebucht werden. Für Serviced Apartments kommt die bereits erwähnte Befreiung von der Mietpreisbremse nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, in Betracht.[2] Solcher Wohnraum ist vom Mieterschutz ausgenommen, gleichgültig, ob leer oder möbliert, ob an Familien oder Alleinstehende und ob als Erst- oder Zweitwohnung des Mieters vermietet.

Der ‚vorübergehende Gebrauch‘ ist gesetzlich nicht definiert. Nach der herrschenden Meinung setzt die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch in Abgrenzung zum Mietvertrag auf bestimmte Zeit voraus, dass ein nur vorübergehender Wohnbedarf besteht, der aus besonderem Anlass – einen sog. Sonderanlass – entsteht; der Wohnraum soll nach dem Willen beider Parteien nicht zum dauernden Lebensmittelpunkt des Mieters werden. Anerkannte Fälle der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch sind insbesondere die vorübergehende Anmietung von Ferienwohnungen zu Urlaubszwecken, die Anmietung einer Wohnung zwecks Messebesuch oder Montage, aber beispielsweise nicht die siebenmonatige Anmietung einer Wohnung zwecks Fertigstellung einer wissenschaftlichen Arbeit. Auch wenn allgemein gültige Vorgaben, ab welchem Zeitraum nicht mehr von einem vorübergehenden Gebrauch ausgegangen werden kann, nicht bestehen, dürfte die Befristung des Mietverhältnisses regelmäßig sinnvoll und erforderlich sein und sollte jedenfalls sechs Monate nicht übersteigen. In der kurzzeitigen Befristung liegt ein gewichtiges Indiz für den vorübergehenden Gebrauch.

In der Praxis dürfte die Anmietung von Serviced Apartments häufig von einem Sonderanlass auf Seiten des Mieters getragen und entsprechende Mietverhältnisse als Vermietung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch somit von der Mietpreisbremse ausgenommen sein. Gleichwohl sind die Voraussetzungen, die an die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch zu stellen sind, bisher eher konturlos geblieben. Ratsam dürfte es in jeden Fall sein, den erforderlichen Sonderanlass zu dokumentieren.

6. Fazit

Student Housing-Konzepte und Serviced Apartments sind somit grundsätzlich geeignete Anlageformen, um urbane Immobilien zu erwerben, ohne aber an die Vorgaben der Mietpreisbremse gebunden zu sein. Zu bedenken ist indes, dass sowohl konzeptbedingt als auch aufgrund rechtlicher Vorgaben für beide Wohnformen nur kurzfristige Mietverhältnisse abgeschlossen werden dürfen, so dass im Vergleich zu herkömmlichen Wohnimmobilien weniger Sicherheit über die zu erwartenden Einnahmen besteht. Mikro-Apartments hingegen befinden sich – wohlwollend betrachtet – in einer Grauzone.

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[1] Demgegenüber wird in der Literatur teilweise die Ansicht vertreten wird, dass ein Studentenwohnheim jedenfalls besonders günstige Mieten anbieten oder gar fremdnützig sein müsse.

[2] In bauplanungsrechtlicher Hinsicht ist zu beachten, dass – unabhängig von der zivilrechtlichen Einordnung jedenfalls im Kern als Wohnraummietvertrag – Serviced Apartments im Einzelfall als Beherbergungsbetriebe gelten können. Die Einordnung ist insbesondere von dem konkreten Nutzungskonzept, dem Umfang der angebotenen Dienstleistungen sowie den baulichen Verhältnisse abhängig.