{"id":1873,"date":"2024-08-07T12:04:43","date_gmt":"2024-08-07T10:04:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.reius.de\/?p=1873"},"modified":"2024-08-07T12:04:45","modified_gmt":"2024-08-07T10:04:45","slug":"neues-zur-quotenabgeltungsklausel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.reius.de\/en\/2024\/08\/07\/neues-zur-quotenabgeltungsklausel\/","title":{"rendered":"NEUES ZUR QUOTEN\u00adABGELTUNGS\u00adKLAUSEL?"},"content":{"rendered":"\n
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Mit einer Quotenabgeltungsklausel verpflichtet sich der Mieter, bei Beendigung des Miet\u00adverh\u00e4lt\u00ad\u00adnisses einen Anteil an Reno\u00advierungs\u00adkosten f\u00fcr den Abnutzungs\u00adzeitraum seit den zuletzt vor\u00adgenom\u00adme\u00adnen Sch\u00f6nheits\u00ad\u00adrepa\u00adra\u00adtu\u00adren an den Vermieter zu leisten, obwohl bzw. gerade weil die Vornahme von Sch\u00f6nheits\u00adreparaturen durch den Mieter zum Beendi\u00adgungs\u00adzeitpunkt noch nicht f\u00e4llig ist. Die Quotenabgeltungsklausel ist ein Dauerbrenner in der mietrecht\u00ad\u00adlichen Due Diligence und Gegenstand einer Vielzahl von Urteilen und Beschl\u00fcssen. Der BGH \u00e4u\u00dferte sich auch in diesem Jahr bereits zweifach zur Quoten\u00adabgeltungs\u00adklausel, was Anlass zu der nach\u00adfolgen\u00adden kurzen Aus\u00ad\u00adeinander\u00ad\u00ad\u00adsetzung mit den beiden Ent\u00adschei\u00addungen ist.<\/p>\n\n\n\n

1. Unzul\u00e4ssige Allge\u00admeine Gesch\u00e4fts\u00adbedingung<\/h2>\n\n\n\n

Trotz ihrer an\u00adhal\u00adten\u00adden Beliebt\u00adheit ist die Quoten\u00ad\u00ad\u00adab\u00ad\u00adgel\u00adtungs\u00ad\u00adklausel regel\u00adm\u00e4\u00dfig un\u00ad\u00adwirk\u00adsam oder ihre Wirk\u00ad\u00adsam\u00adkeit jeden\u00adfalls im Hin\u00adblick auf gewerb\u00ad\u00adliche Miet\u00ad\u00adver\u00ad\u00adh\u00e4lt\u00ad\u00adnis\u00adse zweifel\u00adhaft.<\/p>\n\n\n\n

Mit seiner Ent\u00adschei\u00addung vom 18.3.2015 (VIII ZR 242\/13) ver\u00adsagte der BGH der Quoten\u00adab\u00adgel\u00adtungs\u00adklausel in All\u00adge\u00admei\u00adnen Gesch\u00e4fts\u00adbe\u00adding\u00adun\u00adg\u00aden in G\u00e4nze, d.h. ganz gleich, ob mit star\u00adrem oder flexi\u00adblem Fristen\u00adplan, die Wirk\u00adsam\u00adkeit in Wohn\u00adraum\u00ad\u00admiet\u00adver\u00adtr\u00e4\u00adgen. Der BGH be\u00adgr\u00fcn\u00adde\u00adte seine Auf\u00adfas\u00adsung im Wesent\u00adlichen damit, dass Quoten\u00ad\u00adab\u00adgel\u00adtungs\u00adklau\u00adseln den Mieter un\u00adan\u00adgemes\u00adsen be\u00adnach\u00adtei\u00adli\u00adgen w\u00fcrden, weil f\u00fcr den Mieter zum Zeit\u00adpunkt des Vertrags\u00ad\u00adschlus\u00ad\u00adses nicht ab\u00adseh\u00adbar sei, welche Kosten\u00adbe\u00adlas\u00adtung auf ihn zu\u00adkom\u00admen k\u00f6nnte.<\/p>\n\n\n\n

Nun\u00admehr \u00e4u\u00dfer\u00adte sich der BGH in einer Ent\u00adschei\u00addung vom 6.3.2024 (VIII ZR 79\/22) er\u00adneut zur (Un-)\u00adZu\u00adl\u00e4ssig\u00adkeit einer Quoten\u00adab\u00adgel\u00adtungs\u00adklausel mit flexib\u00adlen Fristen in einem Wohn\u00adraum\u00admiet\u00adver\u00adtrag und be\u00adst\u00e4\u00adtigt seine Recht\u00adsprechung aus 2015. Jeden\u00adfalls in Wohn\u00adraum\u00admiet\u00adver\u00adtr\u00e4\u00adgen ist somit die Ver\u00adein\u00adbarung von Quoten\u00adab\u00adgel\u00adtungs\u00adklauseln durch All\u00adge\u00admei\u00adne Gesch\u00e4fts\u00adbe\u00addingung\u00aden wirk\u00adsam nicht m\u00f6g\u00adlich. Ob diese Recht\u00adsprechung ohne Unter\u00adschied auf gewerb\u00adliche Miet\u00adver\u00adh\u00e4lt\u00adnisse zu \u00fcber\u00adtragen ist, kann bis dato nicht mit Sicher\u00adheit fest\u00adge\u00adstellt werden. Teile der Litera\u00adtur wen\u00adden jeden\u00adfalls die vom BGH auf\u00adge\u00adstell\u00adten Grund\u00ads\u00e4tze zur Quoten\u00adab\u00adgel\u00adtungs\u00adklausel aus dem Wohn\u00adraum\u00admiet\u00adrecht auch auf gewerb\u00adliche Miet\u00adver\u00adtr\u00e4ge an und schon allein deshalb d\u00fcrfte ein nicht un\u00ader\u00adheb\u00adliches recht\u00adliches Un\u00adwirk\u00adsam\u00adkeits\u00adrisiko von Quoten\u00adab\u00adgel\u00adtungs\u00adklauseln in All\u00adge\u00admei\u00adnen Gesch\u00e4fts\u00adbe\u00addingungen auch in gewerb\u00adlichen Miet\u00adver\u00adh\u00e4lt\u00adnissen bestehen. Der Voll\u00adst\u00e4ndig\u00adkeit halber sei erw\u00e4hnt, dass die Ver\u00adein\u00adbarung einer Quoten\u00adab\u00adgeltungs\u00adklausel durch Individual\u00adver\u00adeinba\u00adrung gleich\u00adwohl m\u00f6g\u00adlich ist. Der BGH ver\u00adlangt daf\u00fcr etwas formel\u00adhaft, dass die betreffen\u00adde Klausel in\u00adhalt\u00adlich ernst\u00adhaft zur Dis\u00adposi\u00adtion ge\u00adstellt wird. Allein die Er\u00ad\u00f6ff\u00adnung von Wahl\u00adm\u00f6g\u00adlich\u00adkeiten zwischen mehreren vor\u00adformu\u00adlie\u00adrten Vertrags\u00adbe\u00addingungen reiche nach dem BGH hier\u00adf\u00fcr nicht aus. Das Vor\u00adliegen einer Individual\u00adver\u00adein\u00adbarung ist im Einzel\u00adfall zu pr\u00fcfen. Aus prak\u00adtischer Sicht d\u00fcrfte aller\u00addings der Nach\u00adweis, dass die Par\u00adteien eine Quoten\u00adabgeltungs\u00adklausel indi\u00adviduell ver\u00adein\u00adbart haben, regel\u00adm\u00e4\u00dfig schwierig zu f\u00fchren sein.<\/p>\n\n\n\n

2. Rechts\u00adfolge und Ver\u00adh\u00e4ltnis zur Vor\u00adnahme\u00adklausel<\/h2>\n\n\n\n

An die Stelle einer un\u00adwirk\u00adsamen All\u00adge\u00admei\u00adnen Gesch\u00e4fts\u00adbe\u00addingung tritt grund\u00ads\u00e4tzlich das dis\u00adposi\u00adtive Gesetzes\u00adrecht. Mit Blick auf die Quoten\u00adab\u00adgel\u00adtungs\u00adklausel f\u00fchrt ihre Un\u00adwirk\u00adsam\u00adkeit somit in der Regel dazu, dass solche Sch\u00f6n\u00adheits\u00adrepa\u00adraturen, die bei Be\u00adendi\u00adgung des Miet\u00adver\u00adh\u00e4lt\u00adnisses noch nicht f\u00e4llig ge\u00adworden sind, vom Ver\u00admieter selbst vor\u00adzu\u00adnehmen sind und sich der Mieter auch nicht an\u00adteilig an etwaigen prog\u00adnosti\u00adzierten Kosten zu be\u00adteiligen braucht. In einer solchen Konstella\u00adtion stellt sich aller\u00addings die Frage, was mit Sch\u00f6n\u00adheits\u00adre\u00adpara\u00adturen geschieht, die bei Be\u00adendi\u00adgung des Miet\u00adver\u00adh\u00e4lt\u00adnisses bereits f\u00e4llig ge\u00adworden sind, denn diese sind Gegen\u00adstand der Vornahme- und nicht der Quoten\u00adab\u00adgel\u00adtungs\u00adklausel. Konkret stellt sich somit die Frage, welche Aus\u00adwir\u00adkungen eine un\u00adwirk\u00adsame Quoten\u00adab\u00adgeltungs\u00adklausel auf eine an sich wirk\u00adsame Vor\u00adnahme\u00adklausel hat \u2013 \u201einfiziert\u201c eine un\u00adwirk\u00adsame Quoten\u00adab\u00adgeltungs\u00adklausel eine an sich wirk\u00adsame Vor\u00adnahme\u00adklausel? An\u00adfang des Jahres be\u00adsch\u00e4ftig\u00adte sich der BGH zum wieder\u00adholten Male auch mit dieser Frage und kam unter Auf\u00adrecht\u00ader\u00adhaltung seiner bis\u00adherigen Recht\u00adsprechung zu dem Schluss, dass eine sol\u00adche \u201eInfektion\u201c grund\u00ads\u00e4tzlich nicht ge\u00adgeben sei (Beschluss v. 30.1.2024 \u2013 VIII ZB 43\/23). Eine wirk\u00adsame Vor\u00adnahme\u00adklausel bleibe auch bei Ver\u00adwen\u00addung einer un\u00adwirk\u00adsamen Quoten\u00adab\u00adgel\u00adtungs\u00adklausel be\u00adstehen.<\/p>\n\n\n\n

3. Fazit<\/h2>\n\n\n\n

Neues folgt aus den beiden ge\u00adnannten Ent\u00adschei\u00addungen des BGH also nicht, viel\u00admehr be\u00adst\u00e4tigt der BGH seine bis\u00adherige Recht\u00adsprechung zur Quoten\u00adab\u00adgel\u00adtungs\u00adklausel: Solche k\u00f6nnen im Wohn\u00adraum\u00ad\u00admiet\u00adrecht und mit hoher Wahr\u00adschein\u00adlich\u00adkeit auch in Ge\u00adwerbe\u00adraum\u00admiet\u00adver\u00adtr\u00e4\u00adgen in All\u00adge\u00admei\u00adnen Ge\u00adsch\u00e4fts\u00ad\u00adbe\u00addingungen nicht wirk\u00adsam ver\u00ad\u00adeinbart werden. Eine un\u00adwirk\u00adsame Quoten\u00adab\u00adgel\u00adtungs\u00ad\u00adklausel in\u00adfi\u00adziert aber nicht eine wirk\u00adsame Vor\u00adnahme\u00adklausel.<\/p>\n\n\n\n

Kontakt:<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

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Annette Griesbach
Partnerin
+49 (0)40 696 39 15-29
annette.griesbach@reius.de<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

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Dr. Nikolaus Dickstein
Counsel
+49 (0)40 696 39 15-31
nikolaus.dickstein@reius.de<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

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Mit einer Quotenabgeltungsklausel verpflichtet sich der Mieter, bei Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses einen Anteil an Renovierungskosten f\u00fcr den Abnutzungszeitraum seit den zuletzt vorgenommenen Sch\u00f6nheitsreparaturen an den Vermieter zu leisten, obwohl bzw. gerade weil die Vornahme von Sch\u00f6nheitsreparaturen durch den Mieter zum Beendigungszeitpunkt noch nicht f\u00e4llig ist. Die Quotenabgeltungsklausel ist ein Dauerbrenner in der mietrechtlichen Due Diligence und Gegenstand einer Vielzahl von Urteilen und Beschl\u00fcssen. Der BGH \u00e4u\u00dferte sich auch in diesem Jahr bereits zweifach zur Quotenabgeltungsklausel, was Anlass zu der nachfolgenden kurzen Auseinandersetzung mit den beiden Entscheidungen ist. ><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":165,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":""},"categories":[18],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Constance Kugler","author_link":"https:\/\/www.reius.de\/en\/author\/kugler\/"},"featured_img":"https:\/\/www.reius.de\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/02-REIUS-Real-Estate-Partners-500x342.jpg","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1873"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1873"}],"version-history":[{"count":20,"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1873\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1893,"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1873\/revisions\/1893"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/165"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1873"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1873"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1873"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}