{"id":1682,"date":"2023-09-15T16:55:22","date_gmt":"2023-09-15T14:55:22","guid":{"rendered":"https:\/\/www.reius.de\/?p=1682"},"modified":"2023-09-15T16:55:24","modified_gmt":"2023-09-15T14:55:24","slug":"reicht-es-aus-wenn-ich-dieses-dokument-schnell-noch-in-den-datenraum-hochlade","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.reius.de\/en\/2023\/09\/15\/reicht-es-aus-wenn-ich-dieses-dokument-schnell-noch-in-den-datenraum-hochlade\/","title":{"rendered":"Reicht es aus, wenn ich dieses Dokument schnell noch in den Datenraum hochlade?"},"content":{"rendered":"\n

In einer aktuellen Entscheidung vom heutigen Tage (Az. V ZR 77\/22) hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage besch\u00e4ftigt, ob ein Grundst\u00fccksverk\u00e4ufer seine vorvertraglichen Aufkl\u00e4rungspflichten gegen\u00fcber dem K\u00e4ufer durch das Einstellen entsprechender Unterlagen in einen virtuellen Datenraum (VDR) erf\u00fcllen kann. Diese Frage ist f\u00fcr Immobilientransaktionen h\u00f6chst relevant; typische Fragen von Immobilienverk\u00e4ufern an ihre Transaktionsanw\u00e4lte im Vorfeld einer Beurkundung sind \u201eMuss ich dieses Dokument in den VDR hochladen?\u201c und \u201eReicht es aus, wenn ich dieses Dokument schnell noch in den VDR hochlade?\u201c.<\/p>\n\n\n\n

Der Sachverhalt<\/h3>\n\n\n\n

In dem Fall des BGH (zu dem bislang nur die Pressemitteilung des BGH<\/a> vorliegt) hat der Verk\u00e4ufer drei Tage vor der Beurkundung des Kaufvertrags das Protokoll einer WEG-Versammlung in den VDR eingestellt, aus dem sich f\u00fcr den K\u00e4ufer bei verst\u00e4ndiger Betrachtung das Risiko einer Sonderumlage in H\u00f6he von bis zu EUR 50 Mio. ergab \u2013 und das bei einem Kaufpreis von nur rund EUR 1,5 Mio. Der K\u00e4ufer pr\u00fcfte aber offenbar nicht mehr, ob kurz vor der Beurkundung weitere Unterlagen in den Datenraum eingestellt wurden (die Beurkundung war an einem Montagmorgen, das Protokoll wurde an dem vorangehenden Freitag hochgeladen), und ging – auch aufgrund weiterer Erkl\u00e4rungen des Verk\u00e4ufers – davon aus, dass keine k\u00fcnftigen Sonderumlagen geplant seien. Nach Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung wurde der K\u00e4ufer von der WEG auf Zahlung einer Umlage in Anspruch genommen.<\/p>\n\n\n\n

Die Entscheidung des BGH<\/h3>\n\n\n\n

Der BGH hat hierzu entschieden (anders als die Vorinstanzen), dass der Verk\u00e4ufer allein durch das Hochladen des Protokolls in den Datenraum seine vorvertraglichen Aufkl\u00e4rungspflichten nicht erf\u00fcllt hat. Daraus folgt ein Schadenersatzanspruch des K\u00e4ufers aus \u00a7\u00a7 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB, der bis 2002 nach altem Schuldrecht auch als culpa in contrahendo<\/em> bekannt war und grunds\u00e4tzlich auf R\u00fcckabwicklung des Kaufvertrags gerichtet ist. Das bedeutet: Der Verk\u00e4ufer muss den Kaufpreis zur\u00fcckzahlen (Zug um Zug gegen R\u00fcck\u00fcbereignung der Immobilie) und auch die weiteren Sch\u00e4den ersetzen, die dem K\u00e4ufer aufgrund der Pflichtverletzung entstanden sind (z.B. die Kosten der Finanzierung des Kaufpreises). Final muss hier\u00fcber noch das Berufungsgericht entscheiden; dabei m\u00fcssen aber die rechtlichen Ausf\u00fchrungen des BGH beachtet werden, die als klarer Sieg f\u00fcr den K\u00e4ufer zu verstehen sind. F\u00fcr den Verk\u00e4ufer hingegen d\u00fcrfte dieser Deal in einem Desaster enden; der Pressemitteilung des BGH l\u00e4sst sich nicht entnehmen, ob parallel auch ein Strafverfahren wegen Betrugs eingeleitet wurde.<\/p>\n\n\n\n

Was h\u00e4tte der Verk\u00e4ufer nach Auffassung des BGH hier tun m\u00fcssen, um seine Aufkl\u00e4rungspflicht zu erf\u00fcllen und Haftungsrisiken zu vermeiden? Der BGH stellt hierzu einige Grunds\u00e4tze dar, die als Orientierung dienen k\u00f6nnen:<\/p>\n\n\n\n

\u201eDer Umstand allein, dass der Verk\u00e4ufer einen Datenraum einrichtet und den Kaufinteressenten den Zugriff auf die Daten erm\u00f6glicht, l\u00e4sst nicht stets den Schluss zu, dass der K\u00e4ufer den offenbarungspflichtigen Umstand zur Kenntnis nehmen wird. Nur wenn im Einzelfall die Erwartung gerechtfertigt ist, dass der K\u00e4ufer bestimmte, von dem Verk\u00e4ufer in dem Datenraum bereit gestellte Informationen \u2013 etwa im Rahmen einer Due Diligence \u2013 wahrnehmen und in seine Kaufentscheidung einbeziehen wird, ist eine gesonderte Aufkl\u00e4rung durch den Verk\u00e4ufer nicht erforderlich. Der Verk\u00e4ufer eines bebauten Grundst\u00fccks, der dem K\u00e4ufer Zugriff auf einen Datenraum mit Unterlagen und Informationen zu der Immobilie gew\u00e4hrt, erf\u00fcllt daher hierdurch seine Aufkl\u00e4rungspflicht nur, wenn und soweit er aufgrund der Umst\u00e4nde die berechtigte Erwartung haben kann, dass der K\u00e4ufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird.”<\/em><\/p>zitiert nach https:\/\/www.bundesgerichtshof.de\/SharedDocs\/Pressemitteilungen\/DE\/2023\/2023159.html?nn=10690868, abgerufen am 15.09.2023<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

F\u00fcr den Einzelfall kommt es laut BGH unter anderem auf folgende Aspekte an:<\/p>\n\n\n\n

  • ob und in welchem Umfang der K\u00e4ufer \u2013 wozu er von Gesetzes wegen nicht verpflichtet ist \u2013 eine Due Diligence durchf\u00fchrt,<\/li>
  • wie der Datenraum und der Zugriff hierauf strukturiert und organisiert sind,<\/li>
  • welche Vereinbarungen hierzu getroffen wurden,<\/li>
  • wie wichtig die Information ist, um deren Offenbarung es geht, und<\/li>
  • wie leicht sie im Datenraum aufzufinden ist.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Auswahl des Datenraumanbieters<\/h3>\n\n\n\n

    Hier stellt sich auch die Frage, ob die Auswahl eines professionellen Datenraumbetreibers die Haftungsrisiken des Verk\u00e4ufers reduzieren kann. Die entsprechenden L\u00f6sungen professioneller Anbieter bieten in aller Regel die M\u00f6glichkeit, den Kaufinteressenten automatisch \u00fcber neu hochgeladene Dokumente zu informieren. Der Pressemitteilung des BGH l\u00e4sst sich jedenfalls nicht entnehmen, dass der K\u00e4ufer eine solche Mitteilung erhalten h\u00e4tte; offen ist auch, ob dies aus Sicht des BGH allein schon ausgereicht h\u00e4tte, um die begr\u00fcndete Erwartung des Verk\u00e4ufers zu rechtfertigen, dass der Kaufinteressent das Dokument zu Kenntnis nehmen werde. Klar ist jedoch, dass der Verzicht auf einen professionellen Datenraum das Haftungsrisiko des Verk\u00e4ufers erh\u00f6ht.<\/p>\n\n\n\n

    Praxisfolgen<\/h3>\n\n\n\n

    Was folgt daraus f\u00fcr die Praxis?<\/p>\n\n\n\n

    • F\u00fcr den K\u00e4ufer (potenziell) relevante Unterlagen m\u00fcssen rechtzeitig, \u00fcbersichtlich und vollst\u00e4ndig so in den VDR eingestellt werden, dass der Verk\u00e4ufer uneingeschr\u00e4nkt davon ausgehen kann, dass der K\u00e4ufer diese zur Kenntnis nehmen wird \u2013 auch wenn er nicht gezielt auf der Suche nach dieser Information ist.<\/li>
    • Wenn Unterlagen kurz vor Beurkundung nachgereicht werden (was immer mal vorkommen kann), sollten der K\u00e4ufer parallel proaktiv und nachweisbar auf diese Unterlagen hingewiesen werden. Dies kann z.B. in einer E-Mail geschehen. Alternativ kann auch im Kaufvertrag best\u00e4tigt werden, dass der K\u00e4ufer die (konkret zu bezeichnenden) kurzfristig nachgereichten Unterlagen zur Kenntnis genommen hat.<\/li>
    • Sinnvoll ist in jedem Fall der Einsatz eines professionellen Datenraums, der den K\u00e4ufer automatisch \u00fcber neue Unterlagen informiert.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
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      Kontakt:<\/strong><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

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      \"\"<\/figure>\n<\/div>\n\n\n\n
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      Patrick Braasch
      Counsel
      +49 (0)40 696 39 15-33
      patrick.braasch@reius.de<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      In einer aktuellen Entscheidung vom heutigen Tage (Az. V ZR 77\/22) hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage besch\u00e4ftigt, ob ein Grundst\u00fccksverk\u00e4ufer seine vorvertraglichen Aufkl\u00e4rungspflichten gegen\u00fcber dem K\u00e4ufer durch das Einstellen entsprechender Unterlagen in einen virtuellen Datenraum (VDR) erf\u00fcllen kann. ><\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":165,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":""},"categories":[18],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Patrick Braasch","author_link":"https:\/\/www.reius.de\/en\/author\/patrick-braasch\/"},"featured_img":"https:\/\/www.reius.de\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/02-REIUS-Real-Estate-Partners-500x342.jpg","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1682"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1682"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1682\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1683,"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1682\/revisions\/1683"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/165"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1682"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1682"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.reius.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1682"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}