{"id":1675,"date":"2023-09-05T17:01:00","date_gmt":"2023-09-05T15:01:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.reius.de\/?p=1675"},"modified":"2023-09-05T18:17:41","modified_gmt":"2023-09-05T16:17:41","slug":"boardinghouses-und-ihre-einordnung-im-oeffentlichen-baurecht-wohnen-oder-beherbergen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.reius.de\/en\/2023\/09\/05\/boardinghouses-und-ihre-einordnung-im-oeffentlichen-baurecht-wohnen-oder-beherbergen\/","title":{"rendered":"\u201eBoardinghouses\u201c und ihre Einordnung im \u00f6ffentlichen Baurecht: Wohnen oder Beherbergen?"},"content":{"rendered":"\n

Begrenzt verf\u00fcgbarer Wohnraum in St\u00e4dten sowie das Bed\u00fcrfnis nach flexiblen und kurzfristigen Angeboten haben den Immobilienmarkt innerhalb der letzten Jahre vor neue Herausforderungen gestellt. Dieser hat darauf mit unterschiedlichen L\u00f6sungen reagiert. \u00dcber die rechtliche Einordnung dieser L\u00f6sungen, insbesondere bez\u00fcglich der Mietpreisbremse und der Gesetzesinitiative zu m\u00f6bliertem Wohnraum und Kurzzeitmieten, haben wir bereits einen \u00dcberblick gegeben (siehe hierzu unseren Blogbeitrag vom 5. Mai 2023 \u201eStudent Housing, Mikro- und Serviced Apartments: Ausnahmen von der Mietpreisbremse?<\/a>\u201c und das Update hierzu<\/a> vom 18. Juli 2023 ).<\/p>\n\n\n\n

Unter diese neuen Angebote fallen unter anderem sogenannte \u201eServiced Apartments\u201c, die in der baurechtlichen Rechtsprechung h\u00e4ufig auch als \u201eBoardinghouses\u201c bezeichnet werden. \u00a0Boardinghouses sind nach der Definition des Deutschen Tourismusverbands (DTV) Beherbergungsbetriebe in st\u00e4dtischer Umgebung, in denen die Unterbringung f\u00fcr l\u00e4ngere Zeit erfolgt und der Service von sehr geringem Angebot bis hin zu einem hotelm\u00e4\u00dfigen Roomservice reicht. Die rechtliche Einordnung dieser Konzepte ist bis jetzt weitgehend unbestimmt und stark einzelfallabh\u00e4ngig. Dies kann insbesondere f\u00fcr Projektentwickler und Investoren zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit f\u00fchren, da es weder einen gesetzlichen noch einen durch die Rechtsprechung festgelegten einheitlichen Beurteilungsma\u00dfstab daf\u00fcr gibt, wie \u201eBoardinghouses\u201c bauplanungsrechtlich einzuordnen sind.<\/p>\n\n\n\n

1. Die Notwendigkeit einer Unterscheidung zwischen Beherbergung und Wohnen<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die bei der Pr\u00fcfung der bauplanungsrechtlichen Zul\u00e4ssigkeit eines Vorhabens zu beachten ist, sieht verschiedene Arten von Baugebieten vor, die im Bebauungsplan festgesetzt werden k\u00f6nnen. Dabei ist je nach Gebietstyp entweder ein Wohnen oder die Unterhaltung eines Beherbergungsgewerbes im jeweiligen Gebiet zul\u00e4ssig, nicht zul\u00e4ssig oder nur ausnahmsweise zul\u00e4ssig. Dies ist deshalb vor dem Hintergrund der \u201eBoardinghouses\u201c problematisch, weil sie je nach Einzelfall als Beherbergungsgewerbe oder als Wohnnutzung einzuordnen sind. Bei der Errichtung oder der Nutzungs\u00e4nderung[1]<\/a> eines Geb\u00e4udes innerhalb eines Gebiets, das die Wohnnutzung zul\u00e4sst, aber die Beherbergung ausschlie\u00dft, stellt sich daher die Frage, ob \u201eBoardinghouses\u201c als Wohnnutzung oder als Beherbergung zu qualifizieren sind. So ist die Wohnnutzung in reinen Wohngebieten (\u00a7 3 BauNVO) und allgemeinen Wohngebieten (\u00a7 4 BauNVO) ohne Weiteres zul\u00e4ssig, w\u00e4hrend Beherbergungsbetriebe dort nur ausnahmsweise zugelassen werden k\u00f6nnen. Diese Problematik stellt sich ebenso in Gebieten, die die Beherbergung zulassen und das Wohnen nur ausnahmsweise oder gar nicht. Ein solcher Fall liegt insbesondere bei Gewerbegebieten (\u00a7 8 BauNVO) und Industriegebieten (\u00a7 9 BauNVO) vor.<\/p>\n\n\n\n

2. Das Konzept der \u201eBoardinghouses\u201c<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201eBoardinghouse\u201c kann als Oberbegriff f\u00fcr verschiedene Auspr\u00e4gungen moderner Nutzungskonzepte in Form von Serviced Apartements verstanden werden. Diese Konzepte zeichnen sich dadurch aus, dass sie auf ein \u201eWohnen auf Zeit\u201c ausgerichtet sind. Um eine reine Hotelnutzung per se handelt es sich dabei aber nicht, da die jeweiligen Nutzungskonzepte auf l\u00e4ngere Zeit als bei einer typischen Hotelnutzung ausgelegt sind und eine gewisse eigene H\u00e4uslichkeit vorsehen, die sie durch eigene Koch-, Wasch- und\/oder Aufbewahrungsm\u00f6glichkeiten herstellen. Dar\u00fcber hinaus bieten diese Konzepte zus\u00e4tzliche Dienstleistungen, deren Bandbreite erheblich auseinanderfallen kann.  So beschr\u00e4nken sich die zus\u00e4tzlichen Services teilweise auf die M\u00f6blierung der R\u00e4ume und die M\u00f6glichkeit einer Kurzzeitmiete, w\u00e4hrend sie in anderen F\u00e4llen \u00fcber W\u00e4sche-, Reinigungs-, oder Conciergeservices bis hin zu Fitnessangeboten oder gemeinsamen Speise- und Aufenthaltsr\u00e4umen reichen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

In dieser Bandbreite der Nutzungskonzepte liegt auch die Problematik, die sich bei der rechtlichen Einordnung der \u201eBoardinghouses\u201c stellt. Dadurch, dass es sich nicht um einheitliche Nutzungskonzepte handelt, ist die Einordnung eines \u201eBoardinghouse\u201c im bauplanungsrechtlichen Sinne eine Frage des Einzelfalls.<\/p>\n\n\n\n

3. Kriterien zur Einordnung des konkreten Nutzungskonzepts<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Die Rechtsprechung sieht seit jeher den Begriff der Wohnnutzung dann als erf\u00fcllt an, wenn eine auf Dauer angelegte H\u00e4uslichkeit vorliegt, die durch die M\u00f6glichkeit einer eigenst\u00e4ndigen Haushaltsf\u00fchrung und unabh\u00e4ngiger Gestaltung des h\u00e4uslichen Wirkungskreises gekennzeichnet ist.<\/p>\n\n\n\n

Demgegen\u00fcber umfasst der Begriff des Beherbergungsbetriebs alle gewerblichen Betriebe, die R\u00e4ume unterschiedlicher Art und Gr\u00f6\u00dfe zum Teil mit zus\u00e4tzlichen Aufenthaltsr\u00e4umen f\u00fcr jedermann ohne Erf\u00fcllung besonderer Voraussetzungen f\u00fcr einen vor\u00fcbergehenden Aufenthalt anbieten. Dabei sieht die Rechtsprechung auch das Angebot dar\u00fcberhinausgehender Services als Kennzeichen von Beherbergungsbetrieben an.<\/p>\n\n\n\n

\u201eBoardinghouses\u201c stellen dabei eine \u00dcbergangsform zwischen reiner Wohnnutzung und Beherbergung dar, denn sie enthalten Elemente beider Nutzungsarten, so dass eine trennscharfe Differenzierung zwischen den verschiedenen Nutzungsarten allein durch die Anwendung der genannten Begriffsbestimmungen nicht erfolgen kann. Die Zuordnung zu einer Nutzungsart wird daher im Einzelfall vorgenommen, indem im Wege einer Abw\u00e4gung ermittelt wird, welche Nutzungsform den Schwerpunkt bildet. Die Rechtsprechung stellt dabei vorrangig auf das vorzulegende Nutzungskonzept des Betreibers ab, wobei sich der sich aus diesem ergebende Nutzungszweck jedenfalls innerhalb des objektiv M\u00f6glichen halten muss. Dabei kommen der r\u00e4umlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsm\u00f6glichkeiten besonderes Gewicht zu.<\/p>\n\n\n\n

Beinhaltet eine Anlage r\u00e4umlich typische Servicebereiche wie gemeinsame Aufenthalts- oder Speiser\u00e4ume oder R\u00e4umlichkeiten f\u00fcr Angestellte der Anlage, w\u00e4hrend sie gleichzeitig entsprechende Services (z.B. W\u00e4sche- oder Reinigungsservice) anbietet, d\u00fcrfte tendenziell eher von einer Einordnung als Beherbergungsbetrieb auszugehen sein. Dies liegt unter anderem daran, dass die angebotenen Dienstleistungen in die selbstst\u00e4ndige h\u00e4usliche Nutzung der einzelnen Apartments hineinwirken k\u00f6nnen (z.B. der Reinigungsservice, der abbestellt werden muss, weil er sonst t\u00e4glich vorgesehen ist). Anders herum d\u00fcrfte das Fehlen einer entsprechenden r\u00e4umlichen Planung und des Angebots von hotel\u00e4hnlichen Services ein Indiz f\u00fcr eine schwerpunktm\u00e4\u00dfige Wohnnutzung im bauplanungsrechtlichen Sinne sein.<\/p>\n\n\n\n

Auch die zeitliche Komponente ist ein ma\u00dfgebliches Abgrenzungskriterium. Eine Wohnnutzung setzt eine auf Dauer angelegte H\u00e4uslichkeit voraus, w\u00e4hrend Beherbergungsbetriebe nur vor\u00fcbergehende Aufenthaltsm\u00f6glichkeiten bieten. Da Boardinghouses eine Nutzung auf l\u00e4ngere Zeit anbieten, ist wesentlich, ob von einer dauerhaften Nutzung auszugehen ist, oder ob es sich lediglich um eine vor\u00fcbergehende Nutzung handelt, auch wenn sie \u00fcblicherweise einen l\u00e4ngeren Zeitraum umfasst als bei einer typischen Hotelnutzung. Zum Beispiel kann die Nutzung von Boardinghouses durch Studierende, die nur f\u00fcr ein Auslandssemester vor Ort sind und die R\u00e4ume deshalb regelm\u00e4\u00dfig nach wenigen Monaten wieder verlassen, trotz des Aufenthalts von einigen Monaten ggf. noch als vor\u00fcbergehende Nutzung angesehen werden.<\/p>\n\n\n\n

Eine gewisse Indizwirkung kann auch der Preisstruktur der einzelnen Mietvertr\u00e4ge zukommen. Preise im Hotel- und Beherbergungsgewerbe k\u00f6nnen gewisserma\u00dfen als Komplettpreise bezeichnet werden, denn sie beinhalten bereits die Nebenkosten wie Strom, Gas und Wasser sowie die zus\u00e4tzlichen Services. Zudem werden sie regelm\u00e4\u00dfig pro Nacht oder Woche berechnet. Eine Preisstruktur, die mehr f\u00fcr eine Wohnnutzung spricht, liegt vor, wenn die genannten Nebenkosten vom Mieter selbst zu tragen sind und die Miete pro Monat entrichtet wird.<\/p>\n\n\n\n

4. Fazit<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Eine trennscharfe Abgrenzung zwischen Wohnnutzung und Beherbergungsgewerbe ist nach wie vor mit den zur Verf\u00fcgung stehenden Mitteln kaum m\u00f6glich. Es kommt weiterhin auf die schwerpunktm\u00e4\u00dfige Nutzung im Einzelfall an. Es ist jedoch m\u00f6glich, bereits im Vorfeld der Errichtung oder der Nutzungs\u00e4nderung einer baulichen Anlage die gem\u00e4\u00df der Rechtsprechung f\u00fcr die Einzelfallabw\u00e4gung relevanten Kriterien zu beachten, um das Nutzungskonzept dem Gebietstyp anzupassen.<\/p>\n\n\n\n

Bei geplanten \u201eBoardinghouses\u201c sollte dem Bauantrag f\u00fcr die Errichtung (bzw. Nutzungs\u00e4nderung) des Geb\u00e4udes daher im Rahmen der Betriebsbeschreibung m\u00f6glichst ein detailliertes Nutzungskonzept beigef\u00fcgt werden, das als Basis f\u00fcr die Beurteilung der Rechtm\u00e4\u00dfigkeit der geplanten Nutzung dient und somit f\u00fcr alle Beteiligten Rechtssicherheit schafft.<\/p>\n\n\n\n

Unterst\u00fctzung<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Haben Sie zu der rechtlichen Einordnung von Boardingshouses Fragen oder k\u00f6nnen wir Sie bei der Einordnung und Planung Ihres Projekts unterst\u00fctzen? Sprechen Sie uns gern an!<\/p>\n\n\n\n

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[1]<\/a>     Im Rahmen von Nutzungs\u00e4nderungen ist au\u00dferdem zu beachten, dass einige L\u00e4nder sogenannte Zweckentfremdungsgesetze erlassen haben, die die Nutzungs\u00e4nderung von baulichen Anlagen noch weiter einschr\u00e4nken.<\/p>\n\n\n\n

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Kontakt:<\/strong><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

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Dr. J\u00f6rn Kassow
Partner
+49 (0)40 696 39 15-23
joern.kassow@reius.de<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

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Julia Weile
Associate
+49 (0)40 696 39 15-27
julia.weile@reius.de<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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